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[제13호] 이천시 갈산동 도시형생활주택건축 2차

투자상품 개요

구분

부동산

대출금액

800,000,000원

투자수익율(세전)

15.0%/연

투자기간

6개월

상환방식

만기일시상환

평가등급

S1

투자상품 건축자금
자금용도 토지비 및 각종 건축공사 자금 등
대출기간 6개월
상환재원 준공검사 및 소유권보존등기 후 건물담보대출로 상환 또는 사전/사후 분양으로 상환
특이사항 ※ 본 상품은 총 대출금액 20억 中 2차 8억에 대한 대출건입니다.

사업성 평가

본 사업장은 경기 이천시 갈산동에 위치한 도시형생활주택으로 총 8개 동 중 현재 4개동은 준공이 완료되었으며, 본 건은 5, 6번째 건물에 대한 건축건 임.

지하 주차장과 엘리베이터 등의 편의시설, 최고급 내외장재 및 인테리어 등을 사용하여, 아파트 같은 쾌적함과 안락함 및 편의성 제공.

이천시에서 가장 우수한 학군 중심지이며, 주변 대단지 아파트들에 비해 저렴한 분양가(32평형 2.2억원)로 분양수요는 충분할 것으로 판단됨.

현재 준공이 완료된 4개 동 중에 절반 이상이 이미 분양이 완료되었으며, 이번 E, F동도 이미 일부 세대는 사전 분양되었을 정도로 향후 분양에 무리가 없을 것으로 판단됨.

다양한 안전장치 마련
- 당사 1순위 우선수익권 설정 : 총 대출액 20억의 130% 및 예상감정가(각 18.5억원, 총 2개동 37억원) 대비 LTV 70% 수준(20억 투자금 실투입액 대비 54%)
- 시공사의 책임준공 : 시공사는 천재지변 외에 어떠한 경우라도 공사를 마쳐야 하는 의무
- 시공/시행/유치권 포기각서 : 기한이익상실 발생시 당사가 사업장 인수하여 시행/시공 진행
- 법무사를 통한 준공관련 행정업무 통제 : 건물 보존등기와 동시에 당사 1순위 우선수익권 설정
- 강도높은 대출심사 : 시공사 및 사업장 현장실사, 금융 및 부동산 전문가들의 사업성검토

스마트 평가등급

S1
S1 S2 S3 S4 S5 S6 S7 S8 S9

* S1 : 원리금지급능력 및 사업성이 우수함

항목 내용 평가지수
안정성 LTV(담보인정비율) 5.0/5
수익성 수익률 5.0/5
환금성 투자기간 4.5/5
합계 14.5/15

사업지 주소

위치 : 경기도 이천시 갈산동 595-21, 595-18, 595-7, 595-15 (향후 상품 포함 / E동, F동)

건물개요

건물소재지 : 경기도 이천시 갈산동 595-21, 595-18, 595-7, 595-15(총 4개 필지)

건물개요 : 지하 1층, 지상 5층 (E,F 동)

건축면적 : 201.96㎡

건축연면적 : 658.68㎡

용적율 : 128.90%

건폐율 : 39.52%

특이사항 : 총 8개 동 중 4개동은 이미 준공이 완료되었고, 금번 대상물건은 5, 6번째 동에 대한 대출건 임.

채권확보 및 권리분석

2017.04.20 기준 1차 펀딩(11호)을 통해 선순위 근저당을 말소하고, 총 사업부지에 대해 26억원(20억원 * 130%)의 단독 1순위 우선수익권을 이미 확보해 놓은 상태임 (KB부동산신탁)

담보신탁 계약을 통해 소유권을 신탁회사로 이전함에 따라 추가 가압류 등의 위험에서 자유로워 사업의 안정성이 높음

이미 4개 동이 준공 완료되고 일정 수준의 분양률을 달성하여 추후 대출원리금 상환에 크게 무리가 없음

기존 건물(D동 건물)에 감정가 18억원, 대출 10.4억원의 사례가 있어 E동 및 F동의 총 37억원의 분양가 대비 본 건의 대출금액 20억원은 담보가치가 충분하며(분양금액의 약 54%) 대환 또는 분양으로 충분히 상환이 가능할 것으로 판단됨

당사의 요청시 감리보고서 및 준공확인서 제출

시공사 대표이사의 연대보증

시공사의 신용등급 BB+, 2016년 기준 당기순이익 20억원, 도급공사금액 140억원 등 시공사의 재무구조가 우량하여 본 건축물을 준공하는 데에는 무리가 없을 것으로 판단됨

대출자 신용정보

기업신용등급 자산(백만원) 부채(백만원) 자본(백만원)
BB+ 5,887 3,031 2,856

* 본 프로젝트의 차주는 시공사 겸 시행사인 H&N주식회사

* 2016년 12월 31일 기준 재무제표임

예상 투자수익

투자금액 투자수익(세전)
100만원 73,972원
500만원 369,863원
1000만원 739,726원
2000만원 1,479,452원

이자소득에 대한 세금(원천 징수), 수수료 차감후 금액이 지급됩니다.

만기일시상환 방식은 매월 이자가 지급되며 만기일에 원금을 상환합니다.

예상 투자수익은 만기(6개월)까지 보유시의 예상 수익이며, 만기전에 대출금이       상환될 경우 이자소득은 변동될 수 있습니다.

투자 유의사항

1. 투자는 회원의 판단에 의한 것이며, 원금 및 수익율이 보장(유사수신행위) 되지 않을수 있으니 신중하게 투자하시기 바랍니다.

2. 채무자 및 사업의 환경 변화에 따라 연체 또는 채무불이행이 발생하여 투자금에 대한 손실이 발생할 수 있습니다.

3. 이자소득(세전)과 이자소득세 및 플랫폼이용수수료를 제외한 투자수익은 차이가 있으며, 대출금에 대한 원리금이 지급 되는 시점에 이자소득세(원천징수)와 수수료를 제외한 투자수익이 지급됩니다.

4. 투자 대금의 모집이 종료된 이후에는 투자를 취소할 수 없습니다.

5. 부동산 건축 자금의 특성상, 상환 예정일 이전에 중도상환 될 수 있습니다.

6. 만기시 채무자의 상황에 따라 연체가 발생할 수 있고 채권추심 등을 통해 투자금 회수에 상당기간이 소요될 수 있습니다.

7. 부동산이 담보로 제공되나 채무 불이행시 경,공매 등의 환가절차 과정에서 원금의 일부 손실이 발생할 수 있습니다.