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[제6호] 동두천 생연동 타운하우스 신축사업

투자상품 개요

구분

부동산

대출금액

700,000,000원

투자수익율(세전)

18.0%/연

투자기간

5개월

상환방식

만기일시상환

평가등급

S3

투자상품 부동산대출 (대출금액은 총 7억원이며, 스마트핀테크가 5억원, (주)모우다가 2억원 공동 펀딩 진행함)
자금용도 토지비 및 건축자금
대출기간 5개월
상환재원 준공 후 건물담보대출로 상환

투자 포인트

본 사업장의 투자포인트는 공사진행의 완료여부 및 그에 따른 담보대출전환

본 사업장은 착공신고 및 기초 터파기 공사가 진행되었으며, 준공에 필요한 공사비는 당사의 증빙검토 후 집행되므로 공사 이외의 다른 곳에 당사의 대출금을 사용하지 못함

본 사업장의 시공사인 한그린종합건설 2016년 건축 수주액 약 300억원 이상을 달성한 최근 급성장하는 시공사로 무차입 경영을 하는 등 재무구조가 우수하여 본 건물을 준공하는데 무리가 없을 것으로 판단됨

스마트펀딩대부와 모우다대부는 해당 사업부지에 공동 1순위 우선수익권을 설정하고 자금은 당사가 직접 증빙확인 후 지급하므로 시공사의 공사비 횡령이나 남용 등을 대비할 수 있고 담보가치를 지속적으로 확보할 수 있음.

전체 토지감정가액 7억원, 공사도급계약금액 9억원, 예상 총 분양가 16억원으로 금번 대출금 7억원에 대하여는 LTV가 45%에 불과해 담보확보에 문제가 없을 것으로 판단됨

다양한 안전장치 마련
- 1순위 우선수익권 설정 : 기존 근저당은 말소 후, 스마트펀딩대부와 모우다대부가 공동 1순위 지위확보(신탁사 : KB부동산신탁)
- 시공사의 책임준공 : 시공사는 천재지변 외에 어떠한 경우라도 공사를 마쳐야 하는 의무
- 시공/시행/유치권 포기각서 : 기한이익상실 발생시 당사가 사업장 인수하여 시행/시공 진행
- 공사대급 직불 : 각종 철근, 창호, 전기, 조경 등 필수 공사비는 계약서 및 영수증 확인 후 지급
- 공사대금 분할지급 : 향후 공정률 50% 이상 달성시 추가로 2억원을 펀딩하여 지급예정. 준공리스크 감소
- 강도높은 대출심사 : 시공사 및 사업장 현장실사, 금융 및 부동산 전문가들의 사업성검토

차주의 기한이익상실 사유발생시 당사의 Plan B는 다음과 같음
- 준공에 필요한 자금은 당사가 직접 통제하므로 준공은 문제가 없다고 사료됨
- 사업진행기간동안 필요한 이자는 일정수준 유보함으로써 사업중간에 이자 미지급 가능성 제거
- 준공에 공사중 시공사 부도 등의 사유로 공사 진행이 중단된 경우 즉각 대체시공사를 투입하여 잔여공사를 마무리하여 담보대출을    통해 손실 최소화
- 1차 대출금 7억원의 LTV는 45% , 2차 대출금 2억원까지 더해도 LTV는 57% 수준에 불과함으로 당사대출금 9억원은 전부 회수가 가능할   것으로 판단됨

스마트 평가등급

S3
S1 S2 S3 S4 S5 S6 S7 S8 S9

* S3 : 원리금지급능력이 우수하고, 사업성도 양호하지만 S2 대비 다소 열위임

항목 내용 평가지수
안정성 LTV(담보인정비율) 4.5/5
수익성 수익률 4.0/5
환금성 투자기간 5.0/5
합계 13.5/15

사업지

위치 : 경기도 동두천시 생연동 175-16, 715-36

건물개요

건물소재지 : 경기도 동두천시 생연동 175-16, 715-36

건물개요 : 지상 5층 1개동

건축면적 : 163.52㎡

건축연면적 : 617.32㎡

건축면적 : 533.165㎡

용적율 : 26.5172%

건폐율 : 7.0241%

기타특이사항 : 총 3개동 24세대 중 첫번째 동 8세대에 대한 사업진행건이며, 단지형 다세대주택 건축건임

채권확보 및 권리분석

토지 선순위 근저당 및 2순위 근저당 말소 후 스마트펀딩대부와 모우다대부가 토지전체에 대하여 공동 1순위 우선수익권 설정(향후 추가적인 공사대금까지 감안하여 11억원의 130%인 14억 3천만원에 대하여 공동 1순위 우선수익권 설정, 토지감정가 약 7억원, 금번 대출금액 7억원, 신탁사 KB부동산신탁)

토지대를 포함한 모든 공사대금 등은 당사가 직접 도급계약서 및 영수증 등 증빙 확인후 거래처에 송금

당사는 당사의 고유자금과 분별관리하기 위하여 별도의 사업장 계좌를 개설하여 대출 실행시 해당 계좌로 자금이체

기한이익상실 사유 발생시 시공사 및 시행사의 시공권 및 시행권, 유치권 포기각서 수령

시공사인 한그린종합건설㈜의 책임준공확약서 수령

당사의 요청시 감리보고서 및 준공확인서 제출

시공사의 조건부 채무인수 및 시행사 대표이사의 연대보증

소유권보존등기 후 건물 전체를 담보로 담보대출을 통해 본 대출금을 상환하는 구조이며 토지가액 7억원 + 공사비 9억원, 8세대 총 예정분양가 16억원 등을 감안 할 때 상환에 무리가 없을것으로 판단됨(7억원 대여시 LTV 약 45%, 9억원 대여시 LTV약 67%)

대출자 신용정보

기업신용등급 자산(만원) 부채(만원) 자본(만원)
자료 없음 0 0 0

* 차주인 주식회사 기웅의 2016년 12월 31일 기준 재무현황

예상 투자수익

투자금액 투자수익(세전)
100만원 73,973원
500만원 369,863원
1000만원 739,726원
2000만원 1,479,452원

이자소득에 대한 세금(원천 징수), 수수료 차감후 금액이 지급됩니다.

만기일시상환 방식은 매월 이자가 지급되며 만기일에 원금을 상환합니다.

예상 투자수익은 만기(5개월)까지 보유시의 예상 수익이며, 만기전에 대출금이       상환될 경우 이자소득은 변동될 수 있습니다.

투자 유의사항

1. 투자는 회원의 판단에 의한 것이며, 원금 및 수익율이 보장(유사수신행위) 되지 않을수 있으니 신중하게 투자하시기     바랍니다.

2. 채무자 및 사업의 환경 변화에 따라 연체 또는 채무불이행이 발생하여 투자금에 대한 손실이 발생할 수 있습니다.

3. 이자소득(세전)과 이자소득세 및 플랫폼이용수수료를 제외한 투자수익은 차이가 있으며, 대출금에 대한 원리금이 지급 되는 시점에 이자소득세(원천징수)와 수수료를 제외한 투자수익이 지급됩니다.

4. 투자 대금의 모집이 종료된 이후에는 투자를 취소할 수 없습니다.

5. 부동산 건축 자금의 특성상, 상환 예정일 이전에 중도상환 될 수 있습니다.

6. 만기시 채무자의 상황에 따라 연체가 발생할 수 있고 채권추심 등을 통해 투자금 회수에 상당기간이 소요될 수 있습니다.

7. 부동산이 담보로 제공되나 채무 불이행시 경,공매 등의 환가절차 과정에서 원금의 일부 손실이 발생할 수 있습니다.