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[제4호] 인천 부평구 원룸 빌딩 담보대출

투자상품 개요

구분

부동산

대출금액

100,000,000원

투자수익율(세전)

15.0%/연

투자기간

6개월

상환방식

만기일시상환

평가등급

S2

투자상품 부동산담보대출(본 상품은 당사와 제휴사인 스마트크라우드가 공동으로 1억원씩 펀딩을 진행함)
자금용도 사업자금
대출기간 6개월
상환재원 건물 통매각시 중도상환 또는 만기시 월세를 전세로 전환하여 상환

투자 포인트

본 물건의 투자포인트는 담보가치의 안전성 및 수익형 부동산의 수익률

본 물건은 총 40세대의 원룸 중 공실이 없으며, 주변현황 등을 고려하였을 때 준공 5년밖에 안된 신축 원룸건물로 최소 보증금3천에 월세 30만원 이상은 받을 수 있는 물건임

본 물건의 선순위 근저당은 수협에서 설정한 채권최고액 7억 8천만원으로, 본 건물의 예상가치인 25억원의 30% 수준에 불과하며, 현재 입주한 임대차보증금 총액인 10억 3천만원을 감안하여도 LTV 70% 수준으로 담보여력이 충분함

당사 및 스마트크라우드는 해당 사업부지에 2순위 근저당을 설정하고 임대차계약을 직접 관리함으로써 담보가치를 지속적으로 확보할 수 있음

전체 세대에 대한 임대차계약서를 검토하여 계약의 적정성 여부를 확인하였으며, 월 임대료만 현재 약 400만원에 달해 현금흐름은 매우 양호함

현재 차주는 본 건물을 25억원에 매물로 내놓은 상태로, 매매계약 체결시에는 대출만기 전에 중도상환될 수 있으며, 매매계약이 체결되지 않았을 경우에도 대출만기 시점에 월세를 전세로 전환하여 대출금상환에는 문제가 없음

다양한 안전장치 마련
- 당사 2순위 근저당권 설정 : 기존 1순위 근저당에 이어 당사와 스마트크라우드가 단독 2순위 근저당 설정
- 임대차계약 직접관리 : 계약 갱신 및 변경시점마다 계약관리를 통해 담보가치 지속적으로 확보

차주의 기한이익상실 사유발생시 당사의 Plan B는 다음과 같음
- 경매를 실행할 경우 현재 수익성 기준으로 20억원 이상은 충분히 받을 수 있다고 판단
- 20억원 이하로 유찰될 경우 직접 건물을 매입하여 임대차계약을 승계받아 수익성 확보 가능
ex) 20억에 건물매입 가정시 보수적 가정에 따른 예상수익률
20억원(매입가) - 보증금 승계금액 12억원(3천만원 X 40세대) = 8억원
월 임차료 1,200만원(30만원 X 40세대) X 12개월 = 연 1억4천4백
8억원 투입으로 연 1억4천4백 수익률 = (연 수익률 약 18%)

스마트 평가등급

S2
S1 S2 S3 S4 S5 S6 S7 S8 S9

* S2 : 원리금지급능력이 우수하고, 사업성도 양호하지만 S1 대비 다소 열위임

항목 내용 평가지수
안정성 LTV(담보인정비율) 4.50/5
수익성 수익률 5.00/5
환금성 투자기간 4.00/5
합계 13.50/15

사업지

위치 : 인천광역시 부평구 경인로 916

건물개요

건물소재지 : 인천 부평구 경인로 916

건물명 : 부평동 헤르만하우스

건물개요 : 2011년에 준공된 건물로 총 9층 중 1층은 주차장으로, 나머지는 원룸으로 운영중

특이사항 : 부평역 5분거리에 위치해 있으며, 현재 총 40세대의 원룸이 입주해 있고 공실은 없음.

차주는 본 건물을 통매각하는 조건으로 25억원에 매물로 내놓은 상태

담보가치 평가

원가방식에 의한 평가 : 본 건물은 2011년 준공당시 총 사업비 약 17억원을 투입하여 공사를 완료하였으며 본 건물의 입지적 여건 및 준공기간 경과년수 등을 고려하였을 때 당사가 판단한 건물가치는 최소 20억원 이상으로 판단됨

비교방식에 의한 평가 : 최근에 본 건물과 비슷한 규모의 건물매매사례는 없으며, 개별 원룸의 거래사례가를 감안하여 전체 세대수를 곱하였을 때 예상 가치는 약 20억원이며(개별 원룸당 5천만원으로 계산), 1층의 주차시설 및 대지지분을 감안하였을때 차주가 매매가로 예상한 25억원은 타당성이 있음

수익방식에 의한 평가 : 주변 임대시세를 고려하였을 경우 본 원룸의 세대당 보수적 시세는 보증금 3천에 월세 30만원이며, 전체 40세대를 곱하면 연 보증금 12억, 월세 1억4천4백만원으로, 보증금을 제외하더라도 수익환원률을 5%로 책정하여도 건물가치는 30억원 이상으로 판단되어 금번 2억원 추가 담보대출에는무리가 없을 것으로 판단됨

채권확보 및 권리분석

당사와 스마트크라우드의 총 대출금액 2억원에 대하여 근저당권 설정(130%)

원룸 전 세대(40세대)에 대하여 임대차계약서 사본을 수령하여 계약타당성 등을 검토

전 임대세대에 대하여 계약갱신 또는 계약종료시마다 당사에 계약갱신/변경내역 통보

1순위 근저당권자인 수협(채권최고액 7억8천만원)과, 원룸 전체 세대에 대한 임대보증금(총 10억3천만원)을 감안하더라도 당사 및 당사의 제휴사인 스마트크라우드의 2순위 근저당(총 2억 6천만원)은 건물의 LTV 80% 수준으로 무리가 없음

현재 전체 세대의 95%가 인천지역 소액임차보증금 최우선변제(2천7백만원) 이상으로 설정되어 있어 향후 계약이 갱신될때마다 본 건물의 담보가치는 조금씩 확대될 것으로 보임

ex)당사의 2순위 근저당권 이전에 설정된 임대보증금은 전입신고와 확정일자를 확보하였을 경우 선순위로 배당받을 수 있지만, 2순위 근저당권 이후에 설정된 임대보증금은 당사보다 후순위로 밀려 보증금액 중 소액(인천지역은 현재 2700만원)만 선순위로 배당받을 수 있음

대출자 신용정보

2등급

신용평점 채무불이행 신용채무(십만원) 담보신용(십만원) 보증신용(십만원)
870점 0 0 0 0

제공 : 나이스신용정보

증빙서류

예상 투자수익

투자금액 투자수익(세전)
100만원 74,795원
500만원 373,973원
1000만원 747,945원
2000만원 1,495,890원

이자 소득에 대한 세금이 원천 징수되어 차감후 금액이 입금됩니다.

만기일시상환 방식은 매월 이자 금액이 동일하며 만기일에 원금을 상환합니다.

본 예상 투자수익은 만기(12개월)까지 보유시의 예상 수익률이며, 그 이전에 대출금이 상환될 경우 이자율 일할계산에 따라 해당 금액보다 더 적어질 수 있습니다.

투자 유의사항

1. 투자는 회원의 판단에 의한 것이며, 원금 및 수익율이 보장(유사수신행위) 되지 않을수 있으니 신중하게 투자하시기 바랍니다.

2. 채무자 및 사업의 환경 변화에 따라 연체 또는 채무불이행이 발생하여 투자금에 대한 손실이 발생할 수 있습니다.

3. 이자수익(세전)과 이자소득세를 제외한 투자수익은 차이가 있으며, 대출금에 대한 원리금이 상환되는 시점에 이자소득세(원천징수)를 제외한 투자수익이 지급됩니다.

4. 투자 대금의 모집이 종료된 이후에는 투자를 취소할 수 없습니다.

5. 부동산 건축 자금의 특성상, 상환 예정일 이전에 중도상환 될 수 있습니다.

6. 만기시 채무자의 상황에 따라 연체가 발생할 수 있고 채권추심 등을 통해 투자금 회수에 상당기간이 소요될 수 있습니다.

7. 부동산이 담보로 제공되나 채무 불이행시 경,공매 등의 환가절차 과정에서 원금의 일부 손실이 발생할 수 있습니다.