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[제3호] 양주시 삼숭동 자이안상가 신축

투자상품 개요

구분

부동산

대출금액

700,000,000원

대출금리

15%/연

대출기간

4개월

상환방식

만기일시상환

평가등급

S1

투자상품 건축자금채권
자금용도 토지잔금 2억5천만원, 잔여 공사비 2억 6천만원, 취등록세 및 기타수수료 1억 4천만원 등
대출기간 4개월
상환재원 준공검사 및 소유권보존등기 후 건물담보대출로 상환

투자 포인트

본 사업장의 투자포인트는 공사진행의 완료여부 및 그에 따른 담보대출전환

본 사업장은 현재 공정이 80% 정도 진행되었으며, 준공에 필요한 일부 비용은 당사의 증빙검토 후 집행되므로 공사 이외의 다른 곳에 당사의 대출금을 사용하지 못함

본 사업장의 시공사인 훼밀리씨앤디는 2016년 건축시공순위 120위권의 우량한 시공사이며, 2000년 설립 후 최근 5년간 연 평균 건축액 150억원 이상을 달성하여 본 건물을 준공하는데 무리가 없을 것으로 판단됨.

당사는 해당 사업부지에 2순위 근저당을 설정하고 자금은 당사가 직접 증빙확인 후 지급하므로 시공사의 공사비 횡령이나 남용 등을 대비할 수 있고 담보가치를 지속적으로 확보할 수 있음

당사 법무사를 통해 취등록세 및 소유권보존등기를 직접 실행하고, 동시에 당사가 건축물에 대해 1순위 근저당을 설정할 예정이므로 담보확보에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됨

다양한 안전장치 마련
- 당사 2순위 근저당권 설정 : 기존 2순위 근저당은 말소 후 당사가 단독2순위 지위확보
- 시공사의 책임준공 : 시공사는 천재지변 외에 어떠한 경우라도 공사를 마쳐야 하는 의무
- 시공/시행/유치권 포기각서 : 기한이익상실 발생시 당사가 사업장 인수하여 시행/시공 진행
- 임대보증금 계좌 근질권설정 : 임대보증금 및 계약금, 월임차료 계좌로 추가담보 확보
- 당사 법무사를 통한 준공관련 행정업무 통제 : 건물 보존등기와 동시에 당사 근저당 설정
- 강도높은 대출심사 : 시공사 및 사업장 현장실사, 금융 및 부동산 전문가들의 사업성검토

차주의 기한이익상실 사유발생시 당사의 Plan B는 다음과 같음
- 준공에 필요한 자금은 당사가 직접 통제하므로 준공은 문제가 없다고 사료됨
- 기한 이내에 당사의 대출금을 상환하지 못했을 경우 당사는 직접 해당건물을 담보대출로 전환하여 당사 의 대출금을 회수
- LTV는 35% 수준에 불과함으로 근저당설정액 130% 범위에서 전부 회수가 가능할 것으로 판단됨

스마트 평가등급

S1
S1 S2 S3 S4 S5 S6 S7 S8 S9

* S1 : 원리금지급능력과 사업성 모두 최고 수준이며 안정적

항목 내용 평가지수
안정성 LTV(담보인정비율) 5.00/5
수익성 수익률 4.50/5
환금성 투자기간 5.00/5
합계 14.50/15

사업지

위치 : 경기도 양주시 삼숭동 267-12외 2필지

건물개요

사업지 : 경기도 양주시 삼숭동 267-12외 2필지

건축물 용도 : 상가

건축규모 : 지상 5층, 1개동

건축면적 : 438㎡

건축연면적 : 2,390㎡

건폐율 : 45.73%

용적율 : 199.67%

사업성 평가

본 사업장은 경기도 양주시 삼숭동 자이아파트 초입에 위치한 상가건물로 2016년 3월 착공하여 11월 현재 공정이 약 80% 진행되었으며, 배후에 자이아파트 2, 3,4단지 약 5,800세대가 위치하고 있어 최고의 입지를 가지고 있음

전체 근린상가의 전용률이 76%로 다른 여타 상가건물에 비해 공간을 경제적으로 활용하였으며, 상가 옆에 이마트 에브리데이가 위치하여 고객의 접근성 및 편의성이 우수함

6월에 발표된 7호선 장암역 연장선인 옥정지구와 근접하며, 수도권 제2외곽순환도로, 서울~포천 민자고속도로, 동부간선도로 등 교통의 접근성이 우수하여 향후 유동인구는 더욱 확대될 것으로 추정

본 상가의 경우 자이아파트 단지 내 다른 상가에 비해 층고가 5.5m에 달하고 5층에는 4평 규모의 테라스 공간이 서비스 공간으로 제공되어 쾌적한 환경을 제공함에 따라 입점수요는 충분할 것으로 판단됨

채권확보 및 권리분석

토지잔금 2.5억을 당사가 직접 토지주에게 지급과 동시에 기존 부지의 선순위 근저당 일부를 감액등기하고 당사가 단독 2순위 근저당권 설정. (선순위 근저당 총액 19억원, 당사 2순위 근저당 130% 10억4천만원)

토지대를 제외한 자금 중 상하수도 분담금, 엘리베이터 공사비, 취등록세 및 등기비, 잔여공사비 등은 당사가 직접 증빙확인후 거래상대방에게 송금

당사는 당사의 고유자금과 분별관리하기 위하여 별도의 사업장 계좌를 개설하여 대출실행시 해당 계좌로 자금이체

기한이익상실 사유 발생시 시공권 및 시행권, 유치권 포기각서 수령

시공사인 훼밀리씨앤디의 책임준공확약서 수령

준공등기시 당사 법무사가 직접 등기 후 건물분에 즉시 근저당권 설정

당사의 요청시 감리보고서 및 준공확인서 제출

상가 분양 및 임대계약 체결시 임대보증금 및 월임차료 수령계좌에 당사 1순위 근질권 설정

소유권보존등기 후 건물 전체 를 담보로 담보대출을 통해 당사의 대여금을 상환하는 구조로 되어 있으며 총 상가 매출액이 75억원에 달해 선순위근저당 및 당사의 대출금 총 27억원은 상환에 무리가 없을것으로 판단됨(LTV약 35%)

대출자 신용정보

7등급

신용평점 채무불이행 신용채무(십만원) 담보신용(십만원) 보증신용(십만원)
623점 0 1,563 0 0

제공 : 나이스신용정보

예상 투자수익

투자금액 투자수익(세전)
100만원 49,726원
500만원 248,630원
1000만원 497,260원
2000만원 994,521원

이자 소득에 대한 세금이 원천 징수되어 차감후 금액이 입금됩니다.

만기일시상환 방식은 매월 이자 금액이 동일하며 만기일에 원금을 상환합니다.

본 예상 투자수익은 만기(4개월)까지 보유시의 예상 수익률이며, 그 이전에 대출금이     상환될 경우 이자율 일할계산에 따라 해당 금액보다 더 적어질 수 있습니다.

투자 유의사항

1. 투자는 회원의 판단에 의한 것이며, 원금 및 수익율이 보장(유사수신행위) 되지 않을수 있으니 신중하게 투자하시기 바랍니다.

2. 채무자 및 사업의 환경 변화에 따라 연체 또는 채무불이행이 발생하여 투자금에 대한 손실이 발생할 수 있습니다.

3. 이자수익(세전)과 이자소득세 및 플랫폼 이용에 대한 금융거래 수수료를 제외한 투자수익은 차이가 있으며, 대출금에 대한 원리금이 상환되는 시점에 이자소득세(원천징수)와 수수료를 제외한 투자수익이 지급됩니다.

4. 투자 대금의 모집이 종료된 이후에는 투자를 취소할 수 없습니다.

5. 부동산 건축 자금의 특성상, 상환 예정일 이전에 중도상환 될 수 있습니다.

6. 만기시 채무자의 상황에 따라 연체가 발생할 수 있고 채권추심 등을 통해 투자금 회수에 상당기간이 소요될 수 있습니다.

7. 부동산이 담보로 제공되나 채무 불이행시 경,공매 등의 환가절차 과정에서 원금의 일부 손실이 발생할 수 있습니다.