부동산 #2822 - 상환중

[제19호] 충남 아산시 음봉면 타운하우스 신축 3차 [제19호] 충남 아산시 음봉면 타운하우스 신축 3차 상품

상품 내용

투자상품 개요

[제19호] 충남 아산시 음봉면 타운하우스 신축 3차 상품

금번 상품은 3차펀딩으로 기 법인 투자상품 입니다.

상품내용은 1차, 2차 펀딩 상품과 동일합니다.

리워드 이벤트도 진행하오니 많은 관심과 참여 부탁드립니다!

 

 

 

 

 

♠ 신청인 기본사항

– 펀딩일시 : ‘18.02.26(월) ~ 03.05

– 차입자 : (주)가희종합개발

– 시공사 : 로하스하우징

– 신탁사 : 생보부동산신탁(담보신탁 및 사업자금 대리사무계약)

– 투자기간 : 6개월

– 투자금리 : 16%/연


♣ 현재 까지 진행 사항입니다.

  1. 01/29 : 건축관계자 변경신고 필증 교부(정** ⇒ (주)가희종합개발)
  2. 01/31 : 농지취득자격증명원 교부 ⇒ (주)가희종합개발
  3. 02/08 : 2차 펀딩을 통한 공동1순위 우선수익권 설정(스마트펀딩, 이지펀딩, 엘리펀드)
  4. 02/08 : 2차 펀딩을 통한 자금관리 대리사무 계약서 교부(스마트펀딩, 이지펀딩, 엘리펀드)

 

♣ 추가 리스크 헷지 방안마련

여신거래 계약서 특약사항 변경 합의 : 준공예정인 5세대(동)에 대한 분양을 2018년 5월 31일까지 완료하여 그 분양대금 가운데 9억원을 공사대금을 위한 신탁사 관리계좌에 입금 확약 


 

♦ 19호 상품 리워드 이벤트 진행!

 

 


본 투자상품은 서울 경기권의 미군캠프 재배치로 건설중인 “평택 캠프 험프리스” 로 부터 약 10km 거리에 위차한 미군 및 군무원 거주 목적의 타운하우스 건축사업으로서 총 14세대에 대한 1순위 신탁수익권 획득과 함께 생보부동산신탁의 자금관리 대리사무계약을 통한 자금관리로 안정성과 투명성을 확보한 상품입니다.

본 사업지는 “평택 캠프 험프리스”의 근접지역으로 평택항 조성, 고덕국제신도시 조성, 삼성반도체 공장 가동 등 평택지역의 경제 파급 효과와 맞물려 분양성과 임대성이 양호한 물건지로서 현재까지 총 40억원 이상 투입되어 토목공사 완료 후, 5세대는 완공직전이며 나머지 14세대에 대해 18년 5월말까지 공사완료 후 분양 또는 임대를 통해 본 대출금을 상환 예정입니다.

 

특이사항 : 
※ 금융위 가이드라인 시행 후, 개인투자자의 경우 투자상품에 최대 500만원(동 차입자)
업체당 연간 누적 연간 1,000만원 까지 투자가능
(소득적격 투자자 차입자당 2,000만원/누적 연간 4,000만원, 전문투자자/법인투자자는 별도 제한없음)

  1.  1차 펀딩을 통하여 생보부동산신탁 1순위 우선수익권 설정하였습니다. (*별도 상품자금관리 계좌개설(농협) 및 자금관리 대리사무계약 체결)
  2.  2차 펀딩을 통하여(당사 2억원, 이지펀딩 0.5억원, 엘리펀드 1.5억원)  공동1순위 우선수익권 설정하였습니다. (총 대출금 20억원의 130%)
  3.  평택 미군기지 확장에 따른 군무원 임대용으로 1차 사업분 총 19개동(세대) 단지 조성예정이며, 이 중 14개동(세대) 총 대출금 20억원 대출요청에 따른 3차분 3억 中 당사분 1억 조달 건입니다. (3차 펀딩 : 엘리펀드 1.5억원, 이지펀딩 5천만원)

이지펀딩 바로가기 : https://www.easyfunding.kr/

엘리펀드 바로가기 : https://elefund.co.kr/

* 사업 진행현황

  • 2016.8/10 : 토지매매계약 체결(매수인 : 정창일)
  • 2016.8/27 : 19세대 건축 허가 득(최초 매도인 명의)
  • 2016.10/4 : 토지담보신탁계약 체결(생보부동산신탁) 및 토지계약잔금(6.7억원 지급) – 토지계약잔금은 동서울 농협에서 대출(설정액 10억)/차주 정창일
  • 2017.2/1 : 건축주 명의변경(최초 매도인 ⇒ 정창일로 변경)
  • 2017.2/27 : 착공 필증 수령 및 3/16 부로 토목공사 착공
  • 2017.5월 : 골조(목구조) 공사 착공(2017.11월 까지 토목공사 90% 완료)
  • 2017.12/5 : 5세대 내외장공사 및 목구조공사 진행 중 / 경계석 설치 및 도로포장 공사 완료 및 우수관, 오수관, 상수도, 가스관, 전기관로 및 오수처리시설 매설 완료
  • 2017.11 : 22억 5,100만원 공사비 투입/지출
  • 2018. 1. 25 : 1순위 우선수익권자 변경(농협 ⇒ 스마트펀딩), 자금관리 대리사무계약 준비 중, 공동 신디약정체결(이지펀딩, 엘리펀드), 공동1순위 우선수익권 설정 준비 중
  • 2018.1.29 : 건축관계자 변경신고 필증 교부(정** ⇒ (주)가희종합개발)
  • 2018.1.31 : 농지취득자격증명원 교부 ⇒ (주)가희종합개발
  • 2018.2.8 : 2차 펀딩을 통한 공동1순위 우선수익권 설정(스마트펀딩, 이지펀딩, 엘리펀드), 자금관리 대리사무 계약서 교부(스마트펀딩, 이지펀딩, 엘리펀드)

 



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건물 개요

 

건물 개요



♣ 현장사진 (2018.2월)

 

 

 

 

 

<공사 진행 현황>

1. 공정률 : 약 16%(14세대 기준), 약 32%(19세대 기준)

2. 공사진행 내용

(1) 목구조 공사

– 5동 및 6동 목구조 공사 시작

– 2018년 2월 23일 현재 2층 목구조 진행 중

– 골조 공사 중, 기초공사 완성

(2) 준공 마감 공사(5세대)

– 조경 공사 시공(나무 및 잔디 식재)

(3) 외부 마감 공사

– 건물 주변 옹벽 시공

– 도로 아스콘 포장 시공

(4) 기타

– 19세대 중 5세대에 대한 사용승인 신청 및 보완 진행 중


(주)가희종합개발 대표 신용정보

대출자 신용정보
개인신용등급 4등급
신용평점 815점
채무불이행 0
신용채무(십만원) 236
담보신용(십만원) 0
보증신용(십만원) 0

미군무원 렌탈하우스의 분양성

  • 많은 업체에 정보 보유 및 미팅을 통해 가성비 좋은 건축 자재와 업체 선정
  • 건설회사 시공이 아닌 건축주 시공으로 중간 마진 소멸
  • 분양 또는 담보대출을 통해 건축비 지급 후에도 상당한 자금 마련
    → 공사진행 중에 타 현장 토지 매매 계약 체결 가능
  • 평택 미군 기지(험프리스, K-6) 예상 미군무원은 약 6,000명이며, 현재 평택 및 아산 지역 미군무원 렌탈하우스는 약 1,500세대 정도이므로, 수요에 비해 공급이 턱없이 부족함
  • 1년동안 평택 및 아산지역에서 건축되는 렌탈하우스는 1,000세대도 안됨
  • 현재 사업지 주변 건축중인 렌탈하우스는 모두 콘코리트 구조이며, 미군무원 대부분은 라이프스타일이 목조주택을 선호함
  • 당사 렌탈하우스는 구조재는 캐나다에서 수입하는 천연 목재이며, 등급은 구조재 중 최상등급인 J grade
  • 공사 총괄 책임자는 캐나다에 15년동안 목조 주택만을 건축한 로하스 하우징의 이재원 사장님이며, 이분은 2014년도 한국을 빛낸 100인으로 선정된 분임
  • 이 외에 창호는 독일산, 단열재는 캐나다산, 석고보드는 프랑스산 등으로 단열 및 기밀에 많은 노력을 들임
  • 현재 공사가 진행중인 아산시 음봉면 신휴리 372-2번지 일원은 평택 미군 기지로부터 약 11km떨어진 자동차로 약 10분~15분이면 도착하는 지점이므로 미군무원들에게는 최적의 위치라 할 수 있음

채권확보 및 권리분석

  • 총 대출금 20억원에 대해 신탁 공동 1순위 우선수익권 설정(펀딩 금액의 130%, 26억원)
  • 기한이익상실 사유 발생시 대비 사업 시행권, 유치권 및 시공권 포기각서, 책임준공확약서
  • 생보부동산신탁에 담보신탁되어 차주의 채무나 신용에 따라 사업이 영향을 받을 가능성을 배제하였으며, 추가적인 압류 및 권한행사가 불가능해 사업의 안전성을 확보함
  • ㈜가희종합개발(시행사) 및 대표이사 확약서 및 개인 연대보증, 시행사 주식 근질권 설정 계약 및 주주권리 포기각서
  • 신탁사(생보부동산신탁) 명의 자금관리계좌 개설(자금 대리사무 약정)로 기성에 따른 공정 확인 및 자금 집행
  • 공사대금을 신탁사 에스크로 계좌로 관리하며 기성 확인 후 하도급업체 앞 직불로 안정적 자금관리
  • 세대별 준공승인 후 개별 건물을 담보로 담보대출 및 분양을 통해 당사의 대여금을 상환하는 구조로 되어 있으며, 예상 건물 감정가액 세대당 3억원 대출(14세대 x 3억원 = 42억원 확보, 대출액 기준 LTV약 50%) 및 분양 수입금 (세대당 5억 9천만원, 75평형)으로 순차적 상환

※ 준공 후 가치분석(예정 분양가 및 대출 가능금액 기준)
산정 기준 : 주변 분양된 분양가/대출금 기준(현지 지역 금융기관 통상 LTV 70% 적용)

(단위 :백만원)

계획분양가기준 할인율(%) 준공후가치

(대출액 기준)

평당 가격

(전용기준)

대출금 LTV
4,200 7.86 2,000 47.6%
총 14세대 10 3,780 7.06 2,000 52.9%
(=590*14) 20 3,400 6.40 2,000 58.8%
※ 미분양으로 10% 할인 하더라도 세대당 대출가능금액(3억원) 대비 LTV 52.96% 수준으로 담보대출을 통한 대출금 상환재원 확보는 충분할 것으로 판단됨.

※ 사업수지 요약총 14세대(개동), 본건 사업부지
산정 기준 : 주변 분양된 분양가/대출금 기준(현지 지역 금융기관 통상 LTV 70% 적용)

(단위 :백만원)

충남 아산시 음봉면 신휴리 – 타운하우스 신축공사
수입 총 분양수입 8,260 590*14세대
비용
6,035
토지매입비 1,479
건축공사비 3,293 설계, 감리비 포함
제세공과비 및 기타 부대비 1,263
수 입 – 비 용 2,225 사업이익 – 26.9%
건축공사비 – 평당 약 280만원 수준

※ 주변시세

(단위 : 평, 백만원)

구분 거래시기 거래가 전용면적 평당가(전용) 건축년도 비고
음봉면 신휴리 단독주택 2017.10 435 60 7.25 2017 국토부 실거래가
음봉면 신휴리 단독주택 2017.10 300 43 7 2015 국토부 실거래가
본 투자상품
(타운하우스)
분양예정 590 75 7.86 2018년 예상 본 건 분양가
주택공급이 많지 않은 지역으로, 실거래가 조회 시 평당 7백만원대로 본 투자상품의 분양가 7.86백만원은 적정한 것으로 판단

※ 본 건 계획 분양가 기준

(단위 :백만원)

구분 TYPE 전용면적 공급세대수 분양가 평당분양가
(전용기준)
분양가 계
(14세대)
비고
105
~
114
75평형
단독주택
75.02 단독주택
14세대
590 7.86 8,260 LTV
24.2%
116
~
119
TOTAL 19세대 11,210

채권 관련 서류 1

서류 확인 (클릭)


 

투자안내 특성상 간단하게만 공지드리는 점 양해부탁드립니다. 따로 요청하시면 개별 메일로 발송해드리겠습니다.

도급인 : (주)가희종합개발
수급인 : 로하스하우징 


채권 관련 서류 2

서류 확인 (클릭)

투자안내 특성상 간단하게만 공지드리는 점 양해부탁드립니다. 따로 요청하시면 개별 메일로 발송해드리겠습니다.

스마트 평가등급

S1
S2 S3 S4 S5 S6 S7 S8 S9
항    목 내  용 평가지수
안정성  LTV(담보인정비율) 5.00/5
수익성 수익율 5.00/5
환금성 투자기간 4.50/5
합   계   14.50/15

미군무원 렌탈하우스의 사업성

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1. 주한 미군기지의 평택 이전에 따른 단독주택 수요의 증가로 주변 주택공급이 부족한 여건이며, 기존 캠프 험프리 주변 주택의 슬럼화로 반경 10km 이내의 신규 주택에 대한 수요가 꾸준히 증가하는 추세임(2020년까지 약 7,000세대 주택공급 필요)

2. 사업지에서 34번 자동차 전용도로로 진입까지 약 3km로 도로진입 용이(포장도로)

3. 사업지에서 미군 기지까지 약 10km로 자동차 전용도로 이동시 약 10분내 도착

4. 43번 국도가 2016년 말 개통되어 43번 국도 신설 인접 IC에서 진입이 용이함

5. 본 사업지 배후에는 아산 테크노벨리가 위치하고 있고 신규 유입인구가 많아 주한 미군 뿐만 아니라 신규 분양주택에 대한 임대수요가 좋은 지역임

6. 특히 금번 물건은 로하스하우징에서 시공하는 건으로 캐나다 직수입 친환경 목조 주택으로 미군들의 수요가 많을 것으로 예상됨(시공사 로하스하우징 주소 : http://lohashousing.com/)

7. 본 사업지에서 약 2분 거리에 위치한 사우스 레인보우힐 1차 75평형 역시 95% 분양율을 보이고 있으며, 신휴리 399-7 소재 대림노블레스 75평형과 원남리 261-7 소재 파인캐슬(동일 평형대) 역시 전 세대 분양 완료되어 높은 분양 수요를 보임


예상 투자수익

투자금액 투자수익(세전) ■ 이자 소득에 대한 세금(이자소득세 25%, 지방세(이자소득세x10%) 및 투자자수수료(월0.1%)가 원천 징수 및 차감되어 금액이 입금됩니다.

■ 만기일시상환 방식은 매월 이자 금액이 동일하며 만기일에 원금을 상환합니다.

■ 본 예상 투자수익은 만기(6개월)까지 보유시의 예상 수익률이며, 그 이전에 대출금이 상환될 경우 이자율 일할계산에 따라 해당 금액보다 더 적어질 수 있습니다.

100만원 78,904원
500만원 394,520원
1000만원 789,041원
2000만원 1,578,082원

투자 유의사항

1. 투자는 회원의 판단에 의한 것이며, 원금 및 수익율이 보장(유사수신행위) 되지 않을수 있으니 신중하게 투자하시기 바랍니다.

2. 채무자 및 사업의 환경 변화에 따라 연체 또는 채무불이행이 발생하여 투자금에 대한 손실이 발생할 수 있습니다.

3. 이자수익(세전)과 이자소득세 및 플랫폼 이용에 대한 금융거래 수수료를 제외한 투자수익은 차이가 있으며, 대출금에 대한 원리금이 상환되는 시점에 이자소득세(원천징수)와 수수료를 제외한 투자수익이 지급됩니다.

4. 투자 대금의 모집이 종료된 이후에는 투자를 취소할 수 없습니다.

5. 부동산 건축 자금의 특성상, 상환 예정일 이전에 중도상환 될 수 있습니다.

6. 만기시 채무자의 상황에 따라 연체가 발생할 수 있고 채권추심 등을 통해 투자금 회수에 상당기간이 소요될 수 있습니다.

7. 부동산이 담보로 제공되나 채무 불이행시 경,공매 등의 환가절차 과정에서 원금의 일부 손실이 발생할 수 있습니다.